Sprawozdanie Zarządu

z działalności Spółdzielni Mieszkaniowej w Chełmnie

w roku 2016

na Walne Zgromadzenie Członków

Chełmno 11.05.2017r.

1. WSTĘP

Rok 2016 był 55 rokiem działalności Spółdzielni Mieszkaniowej w Chełmnie.

Spółdzielnia zarejestrowana jest w Sądzie Rejonowym w Toruniu VII Wydział

Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS – 0000171768.

W okresie sprawozdawczym Zarząd Spółdzielni pracował w składzie:

Andrzej Łaniec - Prezes Zarządu

Cecylia Wojciechowska - Z-ca Prezesa

Odbył 14 posiedzeń własnych, na których podejmował uchwały i decyzje zastrzeżone w

statucie Spółdzielni do kompetencji Zarządu.

Dotyczyły one bieżącej działalności Spółdzielni, spraw indywidualnych członków, jak i

osób nie posiadających członkostwa. Spraw związanych z utrzymaniem technicznym

zasobów mieszkaniowych i garażowych, realizacją zatwierdzonych przez Radę Nadzorczą

planu finansowego i remontowego, a także nadzorował działania związane z windykacją

opłat z lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży.

Poddawał okresowej analizie poniesione koszty związane z zakupem gazu, energii

elektrycznej i wody oraz koszty związane z wytworzeniem energii na potrzeby centralnego ogrzewania i przygotowania ciepłej wody.

2. SPRAWY CZŁONKOWSKO – MIESZKANIOWE

W stanu na dzień 31.12.2016 w rejestrze spółdzielni zarejestrowanych było 1.908 członków tj. o 33 osób mniej nie przed rokiem.

Ilość i rodzaj posiadanego członkostwa przedstawia się następująco:

1.015	własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
669	prawo odrębnej własności
125	lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
40	własnościowe prawo do garażu
44	prawo odrębnej własności garażu
2	osoby prawne
13	oczekujący

Stan zasobów Spółdzielni w 2016 roku nie uległ zmianie i przedstawia się następująco:

52	budynki mieszkalne
2.062	lokale mieszkalne
8	zespoły garażowe
353	garaży
1	pawilon handlowy

 

Stan prawny lokali mieszkalnych na dzień 31.12.2016r. przedstawia się następująco:

1.258	własnościowe prawo do lokalu
693	odrębna własność lokalu
108	lokatorskie prawo do lokalu
3	najem

Stan prawny garaży na dzień 31.12.2016r. przedstawia się następująco:

303	własnościowe prawo
48	odrębna własność
2	w mieniu Spółdzielni

Wzrasta liczba osób posiadających lokale mieszkalne i garaże, którzy nie posiadają

członkostwa w Spółdzielni.

Nie członkowie na dzień 31.12.2016r. posiadali 451 lokali mieszkalnych oraz 52 garaże,

co stanowi odpowiednio 21,87% i 14,73% zasobów lokalowych Spółdzielni.

Stan zasobów gruntowych w roku 2016 nie uległ zmianie. Spółdzielnia posiada

23.1056 ha terenów, z czego 15,4075 ha to własność lub współwłasność, a 7,6981ha to tereny do których Spółdzielnia posiada prawo wieczystego użytkowania.

W roku 2016 przekształciliśmy prawo wieczystego użytkowania w prawo pełnej własności działek na os dr Raszei, na których wybudowane zostały w latach poprzednich 43 garaże.

3. GOSPODARKA ZASOBAMI SPÓŁDZIELCZYMI

1. Wynik na działalności GZM w 2016r.

Lp.	Działalność	Przychody	Koszty	Wynik
1.	eksploatacja	3 811 383,51	3 216 156,31	595 227,20
2.	zarządzanie i administr.	594 709,84	573 944,41	20 765,43
3.	wywóz nieczystości	713 353,00	713 353,00	0,00
4.	zimna woda i kanalizacja	987 341,68	987 341,68	0,00
5.	ciepło i ciepła woda	3 699 145,47	3 699 145,47	0,00
6.	gaz zryczałtowany	176 759,50	176 759,50	0,00
7.	garaże	202 444,23	149 504,79	52 939,44
8.	przychody finansowe	35 849,98	15 927,83	19 922,15
9.	pożytki	34 067,56	0,00	34 067,56
	RAZEM	10 255 054,77	9 532 132,99	722 921,78

2. Wielkość zużycia i koszty mediów

- koszty zakupu i wytworzenia energii cieplnej

Spółdzielnia jest wytwórcą energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania i ciepłej

wody w 3 zewnętrznych kotłowniach dużej mocy i 21 kotłowniach zlokalizowanych w budynkach.

W 23 kotłowniach paliwem jest gaz ziemny, a w 1 kotłowni olej opalowy.

Dla budynków osiedla w Kosowiźnie energia cieplna kupowana jest w firmie Adriana.

W roku 2016 na potrzebny wytworzenia energii cieplnej zakupionych zostało 1.559.589m³ gazu ziemnego i 59.500 litrów oleju opałowego.

Łączne koszty energii cieplnej wyniosły 3.699.145,47zł z czego na zakup gazu wydatkowaliśmy kwotę 3.069.853,12zł, a na oleju opałowego 145.595,10zł. Łącznie

poniesione koszty, w roku 2016, były niższe o 193.678,14zł od tych z roku 2015.

Niższy poziom kosztów pozwolił na obniżenie w wielu budynkach stawek opłaty za centralne ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody.

- koszty zakupu gazu do budynków z rozliczeniem ryczałtowym

Taki rodzaj kosztów występuje w 21 budynkach Spółdzielni. W 2016 roku zużycie gazu

na ten cel wyniosło 78.260m³ i było o 6.081m³ mniejsze niż rok wcześniej. Natomiast koszty z tym związane wyniosły 176.759,50zł i były niższe o 20.816,04zł od poniesionych w roku 2015.

Jak corocznie rozliczenie kosztów tzw. gazu ryczałtowego następuje na początku roku

następnego. Zmniejszenie tych kosztów możliwe było dzięki demonopolizacji rynku handlu

gazem i możliwości samodzielnego wyboru przez Spółdzielnię końcowego sprzedawcy gazu.

- koszty dostawy zimnej wody i odprowadzenie ścieków

Dostawcami zimnej wody są:

dla zasobów w Chełmnie - Zakład Wodociągów i Kanalizacji w Chełmnie

dla zasobów w Kosowiźnie - Urząd Gminy w Kijewie Królewskim,

dla zasobów w Unisławiu - Urząd Gminy w Unisławiu

Obowiązujące stawki za zimną wodę i odprowadzenie ścieków uchwalane są przez organy

samorządowe – Radę Miasta i Rady Gmin i przedstawiały się następująco:

Lp.	Miejscowość		do 31.03.16	od 01.04.16
1.	Chełmno	zw	2,88	2,96
		ścieki	3,70	3,78

 

Natomiast w miejscowościach Unisław i Kosowizna w roku 2016 stawki opłaty za zimną

wodę i odprowadzenie ścieków nie uległy zmianie i wynosiły łącznie odpowiednio :

5,62zł/m³ i 6,53zł/m³.

W 2016 roku Spółdzielnia zakupiła łącznie 144.948m³ zimnej wody, a koszty jej zakupu

wyniosły 987.341,68zł . Ilość zużytej wody w stosunku do roku 2015 wzrosła o 434m³, ale

koszty z tym związane był wyższy o 22.689,45zł.

- koszt wywozu nieczystości stałych

Od wejścia w życie znowelizowanej ustawy o gospodarce odpadami tj.01.07.2013r.

stawki za wywóz nieczystości stałych ustalane są poza Spółdzielnią.

Dla zasobów na terenie Chełmna przez Radę Miasta Chełmna, a dla zasobów w Kosowiźnie

oraz Unisławiu przez Związek Komunalny Gmin Powiatu Chełmińskiego.

Koszty poniesione na ten cel w roku 2016 wyniosły 713.353,00zł i były wyższe aż o

71.138,00zł. Spowodowane to zostało wzrostem stawek opłaty za wywóz nieczystości

na terenie Chełmna do 14,50zł/osobę – wzrost o 2zł/osobę i w miejscowościach Unisław i

Kosowizna 10zł/osobę – wzrost o 1zł/osobę.

3. Fundusz remontowy

Realizacja planu remontowego w roku 2016, podobnie jak w latach poprzednich, nastawiona była głownie na osiągniecie zmniejszenia kosztów związanych z wytworzeniem ciepła i

cieplej wody, zużycia energii elektrycznej i wody, zabezpieczeniem dekarskim budynków

mieszkalnych i garaży, a także poprawą warunków ich eksploatacji oraz podnoszeniem ich

estetyki.

Saldo środków na funduszu remontowym wyniosło na koniec roku 1.743.507,87zł.

Sukcesywnie spada ilość budynków, na których fundusz remontowy wykazuje wartość ujemną. Takich budynków na koniec 2016 roku było 15. Kwota jaka pozostawała do

Spłaty na tych budynkach wynosiła na dzień 31.12.2016r. 1.125.586,89zł.

Ujemne saldo funduszu występuje również na 3 zespołach garażowych na kwotę 89.156,80zł.

Przekroczenie wydatków umożliwiło zakończenie na tych obiektach dużego zakresu prac remontowych bez konieczności zaciągania zobowiązania kredytowego , ale też nie spowodowało zwiększania, ponad potrzebę, płaconej stawki na fundusz remontowy.

Dla budynków, gdzie ewidencja środków gromadzonych na funduszu remontowych jest dodatnia, nastąpiło w 2016 roku kolejne obniżenie wysokości opłaty na fundusz remontowy. Nastąpiło to w 30-u budynkach.

W ramach funduszu remontowego w 2016r. wykonano m.in.:

1. dokonano wymiany 1.638 szt. wodomierzy w 14 budynkach za kwotę 115,884,00zł

2. wykonano docieplenie ścian zewnętrznych i zamontowano systemy bramowe i domofonowe w budynku Szkolna 4 za łączną kwotę 226.579,09zł

3. dokonano wymiany pokrycia dachu (likwidacja azbestu) na budynku

Raszei 5 za kwotę 150,000zł

4. dokonano wymiany pokrycia dachu (likwidacja azbestu) na budynku

Wojska Polskiego 3 za kwotę 76.676,45zł

5. zmodernizowano wew. instalację elektryczną w klatkach schodowych i piwnicy oraz

instalację domofonową w budynku M.C Skłodowskiej 7 za kwotę 74.473,47zł

6. wykonano remont wew. instalacji centralnego ogrzewania w budynku Słowackiego 6

za kwotę 30.693,09zł

7. wykonano docieplenie ścian szczytowych budynku M.C Skłodowskiej 4 za

kwotę 84.938,99zł

8. wykonano przebudowę chodników przy budynkach nr 20 i 18 w Kosowiżnie za

kwotę 52.951,62zł

i. wykonano przebudowę chodników na osiedli Piłsudskiego za kwotę 59.160,33zł

j. wykonano remont odcinka drogi na osiedlu Raszei za kwotę 31.213,77zł

k. udzielono 16 refundacji za dokonana wymianę stolarki okiennej za kwotę 10.718,16zł

4. Sprzątanie klatek schodowych

Na dzień 31.12.2016r. objętych usługą utrzymania czystości w częściach wspólnych budynku

było 106 –klatek schodowych na 176 klatki w budynkach Spółdzielni z 1218 lokalami

mieszkalnymi. Koszty poniesione na ten cel wyniosły 88.088,49zł.

Zlecanie sprzątania firmie zewnętrznej odbywa się na pisemny wniosek mieszkańców.

4. GOSPODARKA FINANSOWA

Sprawozdanie finansowe za rok 2016 zostało sporządzone zgodnie z ustawą o rachunkowości

z dnia 29.09.1994r. z późniejszymi zmianami i obejmuje:

- bilans

- rachunek zysków i strat

- informację dodatkową

Materiały te zostały wyłożone do wglądu przed rozpoczęciem Walnego Zgromadzenia Członków.

Główne wyniki finansowe Spółdzielni przedstawiają się następująco:

	2015	2016	Zmiana
Suma bilansowa	42.047.784,45	39.086.783,26	- 2.961.001,19
Koszty GZM	9.642.048,91	9.532.132,99	- 109.915,92
Przychody GZM	10.413.121,75	10.255.054,77	- 158.066,98
Różnica	771.072,84	722.921,78	- 48.151,06
Pozostał działalność- Dochód	227.184,50	290.613,34	+ 63.428,84
Podatek od osób prawnych	55.335,00	68.074,00	+ 12.739,00
Zysk	171.849,50	222.539,34	+ 50.689,84

1. Zobowiązania finansowe Spółdzielni

- zobowiązania długoterminowe

Zobowiązania długoterminowe obejmują kredyty zaciągnięte przez Spółdzielnię w latach

minionych na realizację budownictwa mieszkaniowego. W stosunku do roku 2015 zobowiązania Spółdzielni zmniejszyły się o kwotę 1.467.146,86zł.

	2015	2016	zmiana
Wartość ogólna	10.844.679,11	9.377.532,25	- 1.467.146,86
W tym do: - banku PKO BP - banku BGK	5.480.325,34 4.508.711,83	5.095.908,95 4.281.623,30	- 384.416,39 - 227.088,53
- bank PKO BP termomodernizacja	855.641,94	0,00	- 855.641,94

Kredyty zaciągnięte na budownictwo mieszkaniowe spłacane są przez mieszkańców na których rzecz je wybudowano, w wysokości ustalonego tzw. normatywu lub stawki

wynikającej z umowy bankowej. W wrześniu 2016 roku Spółdzielnia dokonała rozliczenia

i zakończyła spłatę 7 ostatnich kredytów zaciągniętych na termomodernizację budynków.

Wcześniejsza od planowanej spłata tych kredytów pozwoliła zaoszczędzić kwotę 211.370,34 zł udzielonej premii termomodernizacyjnej. Środki te pozostały na rozrachunkach funduszu remontowego kredytowanych budynków.

- zobowiązania krótkoterminowe

Zobowiązania te obejmują bieżące rozliczenia z firmami świadczącymi usługi i dostawy na rzecz Spółdzielni.

Na koniec roku 2016 zobowiązania te wynosiły 2.188.751,06 zł.

W kwocie tej najwyższe zobowiązanie dotyczy płatności za zakupiony gaz, która wynosi 346.594,85 zł. Wszystkie należności wobec kontrahentów Spółdzielnia reguluje terminowo.

2.Zadłużenie na lokalach mieszkalnych i usługowych, windykacja należności

Na dzień 31.12.2016r. zadłużenie na lokalach mieszkalnych wyniosło 262.805,54zł i

dotyczyło 716 lokali mieszkalnych tj. 34,72% . W stosunku do grudnia 2015r. zadłużenie

spadło o 19.640,95zł.

Na lokalach użytkowych rok 2016 zamknął się kwotą zadłużenia w wysokości

22.398,97zł i zadłużenie to zmniejszyło się w porównaniu z rokiem poprzednim o 6.029,78zł

Struktura czasowa zaległości w opłatach na lokalach mieszkalnych przedstawia się następująco:

ilość miesięcy	2015		2016
	ilość lokali	kwota zaległości	ilość lokali	kwota zaległości
1	581	61.566,13	574	55.857,89
2 – 6	125	115.690,44	124	88.589,41
7 – 12	5	16.002,75	7	24.048,66
13 - 36	11	67.904,03	9	78.046,91
powyżej 36	2	21.283,14	2	16.262,67
RAZEM	724	282.446,49	716	262.805,54

 

W minionym roku, w celu wyegzekwowania zaległych opłat, Spółdzielnia skierowała do

sądu 23 pozwy o wydanie nakazu zapłaty na łączną kwotę 61.459,00zł.

Wobec osób, które nie wykonują orzeczenia sądowego nakazu zapłaty oraz nie podejmują żadnych rozmów w sprawie spłaty istniejącego zadłużenia Spółdzielnia skierowała wnioski do egzekucji komorniczej. Wniosków takich było 26 na kwotę 68.564,90zł. W ciągu roku wyegzekwowano kwotę55.769,78zł zaległych opłat.

Wobec 2-ch właścicieli zadłużonych mieszkań przeprowadzona została przymusowa sprzedaż

ich lokali mieszkalnych. Rozliczenie finansowe dotyczące 1-go lokalu z tej sprzedaży nastąpiło w 2017r. Na drugie rozliczenie jeszcze oczekujemy.

Zgodnie z § 175 pkt 5 Statutu Spółdzielni od nie wpłaconych w terminie opłat naliczone zostały odsetki w wysokości ustawowej.

W 2016r. kwota wpłaconych odsetek z tytułu nieterminowego wnoszenia opłat za lokale mieszkalne i garaże wyniosła 15.753,67zł , w 2015r była to kwota 24.940,76zł

- dodatki mieszkaniowe

Dla osób spełniających ustawowe kryteria istnieje możliwość dofinansowania w postaci

dodatków mieszkaniowych. W minionym roku z tej formy wsparcia skorzystało 78 osób,

a kwota przyznanych dodatków wyniosła 90.067,79zł. Z roku na rok maleje zarówno ilość osób korzystających z tej formy wsparcia. W stosunku do roku 2015 zmalała o 18 osób liczba

otrzymujących dodatki mieszkaniowe , a roczna kwota przyznanych dodatków zmalała o 39.049,03zł .

5. PODSUMOWANIE

Powyższe sprawozdanie zawiera najistotniejsze zagadnienia i problemy jakimi Zarząd Spółdzielni zajmował się w minionym roku.

Na podstawie wszystkich materiałów, jakie przedłożone zostały przed rozpoczęciem obrad

Walnego Zgromadzenia Członków, możliwe jest zapoznanie się z aktualną sytuacją finansową Spółdzielni, jak również z zakresem pracy jej organów statutowych.